Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (Lex Koller)

En Suisse, l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est limitée par la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger du 16 décembre 1983 (LFAIE). Ces dispositions sont complétées par des dispositions de droit cantonal (loi d’application et règlement). L’autorité cantonale de 1^ère instance est le service du registre foncier.

Le but de la loi est de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse. Ainsi une acquisition d’immeuble en Suisse par une personne à l’étranger est soumise à autorisation, sauf exception. Pour que la personne à l’étranger puisse obtenir une autorisation, la loi doit prévoir expressément un motif d’autorisation.

La loi définit à l’article 4 LFAIE ce qu’est une acquisition d’immeuble, soit notamment :

• L’acquisition d’un droit de propriété, de superficie.
• L’acquisition de parts d’une société immobilière.
• La constitution et l’exercice d’un droit d’emption ou de préemption.

Les articles 5 et 6 LFAIE donnent la définition d’une personne à l’étranger qui est soumise à autorisation et il s’agit notamment :

• Des personnes physiques de nationalité étrangère et domiciliées à l’étranger, des personnes étrangères hors UE/AELE domiciliées en Suisse ne possédant pas de permis d’établissement C.
• Des personnes morales et sociétés sans personnalité juridique mais ayant la capacité d’acquérir qui ont leur siège à l’étranger ou celles qui ont leur siège en Suisse mais qui sont dominées par des personnes à l’étranger.

Les exceptions à l’assujettissement sont prévues aux articles 2 al. 2 et 7 LFAIE. Par conséquent, des personnes à l’étranger peuvent acquérir dans ces cas des immeubles sans avoir besoin d’autorisation, mais en respectant certaines conditions. C’est le cas par exemple de l’acquisition de la résidence principale pour le domicile légal et effectif de l’acquéreur ou le transfert d’un immeuble entre époux.

Le chapitre 3 de la loi prévoit tous les motifs qui permettent à l’autorité chargée d’appliquer la loi d’autoriser une acquisition d’immeuble par une personne à l’étranger. Il s’agit de motifs d’autorisation pour les banques et les sociétés d’assurance, pour la prévoyance en faveur du personnel, pour des buts d’intérêt public, les héritiers institués et les légataires, le cas de rigueur, les logements de vacances et appartements dans un apparthôtel, la résidence secondaire, la construction de logements à caractère social. Ce chapitre de la loi prévoit également les motifs de refus de l’autorisation comme le placement de capitaux prohibé ou la tentative d’éluder la loi.

Les chapitres suivants définissent les autorités compétentes et les sanctions qui peuvent être prises.