Aufnahme eines Baurechts an einer auf einem Dach installierten Photovoltaikanlage als Grundstück

Die Begründung eines Baurechts an einer Photovoltaik- oder Solarstromanlage auf einem Dach eines Gebäudes und die Aufnahme dieses Baurechts als Grundstück i.S.v. Art. 779 Abs. 3 ZGB ist zulässig, solange keine funktionale Verbindung zwischen der Anlage und dem Dach besteht.

Die Begründung eines solchen Baurechts setzt kumulativ voraus:

• dass es sich bei der Anlage nicht um eine Fahrnisbaute handelt;
• dass die Anlage als Ganzes bauliche und wirtschaftlich-funktionale Eigenständigkeit geniesst: Zur Anlage gehören nebst den Solarpannels auch weitere Teile wie Wechselrichter, die eine konstruktive Einheit bilden müssen;
• dass die Anlage in Bestand und Gebrauch vom übrigen Gebäude unabhängig ist, für die Anlage keine konstruktive Einheit mit dem Gebäude besteht, es sich insbesondere um keine Indachmontage handelt;
• dass die Anlage jederzeit ohne Zerstörung des übrigen Gebäudes entfernbar ist; und
• dass zwischen den Parteien die nötigen Vereinbarungen festgelegt werden, um bei einer Entfernung der Anlage das Risiko einer Beschädigung des Gebäudes auszuschliessen, auf dem die Anlage aufgebaut ist.

Der Urkunde ist eine Erklärung der Parteien beizufügen, in welcher diese bestätigen:

• dass die Anlage baulich und funktionell eine Einheit bildet;
• dass die Anlage in Bestand und Gebrauch vom übrigen Gebäude unabhängig ist; und
• dass die Anlage ohne Zerstörung des übrigen Gebäudes entfernbar ist.

Diese drei Punkte müssen kumulativ erklärt werden.

(Handbuch für den Verkehr mit den Grundbuchämtern und die Gundbuchführung, Kanton Bern, 21.08.2023, Nr. 4.1.7.1, S.139)